DPE G à Marseille : que faire ?

À Marseille, 1 879 logements sont classés G au DPE — et un logement G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Si vous êtes bailleur, vous êtes directement concerné — voici les faits, et vos options concrètes.

Le parc de Marseille, en chiffres

226 390 DPE de logements existants recensés à Marseille, dont 7 867 passoires thermiques. Source : open data ADEME , consulté le 23 juin 2026.

Pourquoi autant de passoires à Marseille

Les passoires (F ou G) représentent 3 % du parc diagnostiqué à Marseille, sous la moyenne nationale (10 %) — mais l'interdiction de louer s'applique de la même façon.

Le parc de Marseille est ancien : 30 % des logements datent d'avant 1948 et 71 % d'avant 1975 — donc avant la première réglementation thermique. Murs non isolés, simple vitrage, déperditions par la toiture : ce sont exactement les caractéristiques qui font basculer un logement en classe G.

S'y ajoute le climat : Marseille est en zone H3, la zone méditerranéenne. Les seuils de classe, eux, sont nationaux et identiques partout — il n'existe pas de barème plus clément selon la région. Ce qui change, c'est la consommation calculée : le besoin de chauffage y est le plus faible de France. La part du chauffage dans la consommation conventionnelle recule d'autant, au profit de l'eau chaude sanitaire.

Côté chauffage, l'électricité domine à Marseille (52 % des logements). Avec 52 % de logements chauffés à l'électricité, la réforme du coefficient électricité de 2026 est un levier réel ici : elle peut reclasser une partie de ces logements sans le moindre travaux. À vérifier avant de budgéter une rénovation.

Concrètement, une passoire type de Marseille consomme en moyenne 711 kWh/m²/an et coûte 2 677 € d'énergie par an (moyenne des 7 867 logements F ou G de la commune).

À partir de quand un logement est-il interdit à la location ?

Un logement classé G est interdit à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Le F le sera au 1ᵉʳ janvier 2028, le E au 1ᵉʳ janvier 2034. Les classes F et G ont en outre le loyer gelé depuis 2022.

Le gel des loyers s'applique aux classes F et G depuis le 24 août 2022 : aucune augmentation, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail, ni par indexation. Les logements les plus énergivores (plus de 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, sans attendre 2025. Source : loi Climat et Résilience du 22 août 2021 — méthode et sources.

En copropriété, qui décide des travaux ?

L'assemblée générale, dès que les travaux touchent aux parties communes. C'est le cas le plus fréquent à Marseille : 94 % du parc diagnostiqué est en appartement ou en immeuble collectif — vous ne décidez donc pas seul de l'isolation des murs ou de la toiture.

La ligne de partage est simple. L'isolation par l'extérieur, la toiture, la façade, la chaufferie collective : décision d'assemblée générale, à inscrire à l'ordre du jour et à faire voter. Vos fenêtres, votre VMC, votre chauffage individuel et votre eau chaude : vous êtes seul maître à bord.

Deux conséquences pratiques pour un bailleur classé G. D'abord, le calendrier : une AG par an, un vote, puis les devis — comptez facilement dix-huit mois pour un chantier de parties communes. Ensuite, l'ordre des travaux : commencez par ce qui dépend de vous seul. Chaque geste individuel compte dans le DPE de votre lot, et rien n'oblige à attendre la copropriété pour l'engager.

Trois leviers avant de lancer des travaux

1. Vérifier votre DPE officiel. Beaucoup de logements à Marseille ont un DPE ancien ou erroné : la classe en vigueur peut différer.
2. Tester la réforme 2026. Si votre chauffage est électrique, le nouveau coefficient peut vous faire gagner une classe sans travaux.
3. Chiffrer les travaux prioritaires avec un artisan RGE et estimer vos aides (MaPrimeRénov, CEE). En zone H3, un logement classé F ou G ici l'est plus souvent à cause de son énergie que de son enveloppe. Vérifiez d'abord laquelle des deux notes — énergie ou GES — vous plafonne : isoler ne sert à rien si c'est une chaudière fioul qui vous classe.

Pour passer à l'action : trouver un artisan RGE à Marseille et vérifier vos aides avec MaPrimeRénov pour les bailleurs. Votre logement est classé F ? L'échéance 2028 approche : DPE F à Marseille : anticiper 2028.