Gel des loyers : ce qu'un bailleur F ou G ne peut plus faire

Avant même l’interdiction de louer, une autre règle frappe déjà tous les logements classés F et G : le gel des loyers. Beaucoup de bailleurs la découvrent au moment de renouveler un bail ou de relouer — trop tard.

Qu’est-ce que le gel des loyers interdit exactement ?

Toute augmentation de loyer, sous quelque forme que ce soit. Depuis le 24 août 2022, pour un logement classé F ou G, le loyer est figé au montant en cours.

Concrètement, vous ne pouvez plus :

• augmenter le loyer en cours de bail, même en appliquant l’indice de référence des loyers (IRL) prévu au contrat ;
• augmenter le loyer entre deux locataires, à la relocation ;
• appliquer la révision annuelle indexée, même si le bail la prévoit expressément.

Une clause d’indexation présente dans le bail ne change rien : elle devient inapplicable tant que le logement reste une passoire thermique. Sur plusieurs années d’inflation, c’est une perte sèche qui se cumule.

Quels logements sont concernés ?

Les classes F et G, en France métropolitaine. La classe E n’est pas concernée par le gel, même si elle sera interdite à la location en 2034.

C’est une différence importante avec le calendrier des interdictions : un logement E est parfaitement libre à l’indexation aujourd’hui. Franchir le seuil de F vers E ne fait donc pas que reculer une échéance — cela rétablit immédiatement votre droit à indexer.

Jusqu’à quand dure le gel ?

Il ne se lève pas avec le temps, mais avec la classe. Le gel s’arrête le jour où le logement sort des classes F et G, et pas avant.

Aucune date d’expiration n’est prévue par la loi : seuls des travaux — ou, pour un logement chauffé à l’électricité, la réforme du coefficient 2026 — peuvent y mettre fin. Et le changement doit être acté par un nouveau DPE : sans diagnostic à jour, votre logement reste officiellement F ou G, donc gelé, même si les travaux sont faits.

Que risque un bailleur qui augmente quand même le loyer ?

L’augmentation est inopposable et le trop-perçu est restituable. Le locataire peut en demander le remboursement, y compris rétroactivement, et le juge peut ordonner le retour au loyer d’origine.

Le risque est d’autant plus réel que le DPE est une donnée publique : la classe du logement figure obligatoirement dans l’annonce et dans le bail. Un locataire qui conteste n’a aucune difficulté à établir les faits.

Le gel précède l’interdiction : les deux échéances à ne pas confondre

Le gel des loyers est déjà actif ; l’interdiction de louer arrive après. Ce sont deux règles distinctes, avec deux calendriers différents.

• Gel des loyers : F et G, depuis le 24 août 2022.
• Interdiction de louer : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034.

Un logement F est donc déjà sous gel aujourd’hui, et deviendra inlouable en 2028. Agir maintenant, c’est récupérer du loyer et anticiper l’interdiction — un seul chantier règle les deux sujets.

Comment en sortir ?

En franchissant le seuil E, par la réforme ou par les travaux.

1. Confirmez votre classe officielle. Un DPE récent peut déjà vous situer différemment de ce que vous croyez, dans un sens comme dans l’autre.
2. Testez la réforme 2026 si votre chauffage est électrique : gagner une classe lève potentiellement le gel sans travaux.
3. Chiffrez les travaux qui vous font franchir le seuil E, avec leurs aides, et faites établir un nouveau DPE une fois le chantier terminé — c’est lui qui débloque juridiquement le loyer.

Testez votre adresse sur Klaaro pour savoir si votre loyer est gelé, et ce qu’il faut pour le débloquer.

Récapitulatif : les échéances

Le gel des loyers s'applique aux classes F et G depuis le 24 août 2022 : aucune augmentation, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail, ni par indexation. Les logements les plus énergivores (plus de 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, sans attendre 2025. Source : loi Climat et Résilience du 22 août 2021 — méthode et sources.